刘一适：专业设计 引领商业地产发展

 

　　

 

 

上海中外建董事总经理 刘一适

 

    记者：从94年成立至今已15年，请您介绍一下上海中外建的发展历程，上海中外建以哪类项目为主，您是如何对公司进行定位的？

 

　　刘一适：先从我个人谈起，我1992年进入到中外建，先到深圳工作两年。1994年，公司安排我来上海，筹建上海办事处。起初，工作开展的相对困难，到1997、1998年有所好转，2000年左右达到第二次房地产发展高峰。在高峰之前我们已经做好了准备，到2000年的时候，我们基本做了所有类型的项目，商业，住宅、酒店、宾馆、室内装修等。2000年以后，我们开始有30%~40%的项目集中于商业地产，也逐渐定位。那时候我们并没有很强烈的意识要做哪类，但是这类项目做得多了，有经验的商业地产设计师不断加入，专业的团队自然就加强了。

 

　　每年我们都有固定的商业地产项目，很多客户是世界前五百强，他们有很强的团队，做项目前他们要培训我们，达到他们的水准和要求。通过这些年，商业地产占我们全业务的比例越来越高，达到了60%~70%，另外我们的商业地产项目做得越来越大，业务量也在不断增加，现在商业地产项目，每年能做到100万平方以上，数量在三十到四十个左右。

 

　　做到现在，无论定位如何，因为我们是逐渐在清晰定位的，当然我认为专业化很重要，我们的确在专业化道路上学到了很多。除了商业地产，我们也做了很多教育建筑，国家对教育建筑有很多详细的规范，教育建筑也很复杂，尤其是大学，它有研究室，实验室，每个学科的要求不一样，对于室内的布置、湿度、温度的要求也不一样，大学里的医学院、生命科学院以及药学院类的项目，要求会更高，试验台的要求，水的要求，进水与排水的位置等等，这些我们做的也比较专业。

 

　　记者：从94年成立至今，公司内部的管理模式有哪些变化？

 

　　刘一适：中外建最早在上海是办事处，然后我们逐渐形成团队，形成合伙人，建成了股份制。

 

　　记者：上海中外建随着中国城市化的发展已有15年，您对中国市场有哪些体会？

 

　　刘一适：是的，应该说我的体会还是比较多的，感触挺深，我从三方面来讲：

 

　　第一、是市场本身，市场刚开始像春秋战国一样，很乱，上海市注册的设计院就有800多家，据说地下加起来有2000多家。很多设计院活动也很频繁，有挂靠的，做私活的，等等。现在设计院越来越精炼，做私活的也很少了，尤其是上海，市场的发展由混乱走向有序;

 

　　第二、客户，十年前，客户盖一栋楼只是很简单的画画图，对设计师要求很低，现在大部分开发商都已经很成熟很专业了，首先不会像原来一样，随便地去拿地，会在做好策划方案、调研、预算等一系列前期工作后，考虑清楚是否营利如何营利才会去拿地。即使是小型地产的公司，他们也已经意识到投资的风险;

 

　　第三、社会，社会不希望设计院是单产机构，我们做的项目，这个楼要存在几十年，要给人一个安全的空间，要生活起居，它的设计责任很大，它不希望是个人参与，一旦出什么事故，个人无法承担，所以社会需要一个公司承担。国家也一直在颁布各种法规要求，十几年前，没有要求审图制，现在要求审图制，规定一个公司，要有多少注册师，多少结构师等等。在这些要求下，社会从最初的低要求、低水平到现在社会要求越来越复杂。越来越高，社会在进步也在要求设计市场从严自律。

 

 

 

　　记者：上海中外建从2004年起一直在关注教育，支持西藏，这是否是中外建企业文化的延伸？

 

　　刘一适：关于这件事，外界对我们的关注和评价都认为这和企业文化有关。其实支援西藏，是源于我们有一年的旅游。我们发现一个很偏远的学校，条件很差，学生睡的地方是两层的大通铺，吃饭没有食堂，只是学生围着几盆菜，那里曾经也有受到社会上的资助，但是也许很多原因，资助方并没有继续下去。我们公司每年组织旅游会花不少钱，我们觉得如果把钱花到更有用的地方，会更有意义。

 

　　当地人很纯朴，很真实，心灵很纯净。印象很深的一件事是，那里乞讨的人每次只收一毛钱，有个同事没有零钱给了一块，他就找给了9毛，这件事让我们一行人都很感动。对于当地人来说可能我们带给了他们一些东西，但是对于我们来说，我们的员工通过捐助得到了更多，这种收获是心灵上，那是金钱所买不到的，我们无法漠视也不能漠视藏区的贫困，我们所要做的是——“走进藏区，关爱生命”，为圆读书梦奉献一份绵薄之力。因为我们看到过，就很自然的伸出手去帮助他们，我想很多人如果去到那，也会象我们一样，做我们现在做的事。

 

　　记者：在日益竞争激烈的市场中上海中外建如何理解品质、服务、品牌，您认为如何做到可持续的良性发展?上海中外建历年所做的商业地产项目优势有哪些？主要集中表现在哪些方面呢？

 

　　刘一适：我认为只要产品有好的品质，公司提供好的服务，就会赢得客户的认同，有专业的团队去做专业的事情，团队的专业，定位明晰，客户方向清楚，客户找到你，你的定位刚好适合他，客户与我们就会有默契，合作就会顺利;所以，品质和服务形成品牌。

 

　　提到我们在做商业地产项目的优势，我想是因为凭借我们多年的经验，我们真正了解客户的需求，站在他们的立场为他们考虑。既然叫地产，就是投资开发项目，它就存在着，客户要通过它赚钱，设计出来的要能为客户赚钱，造价要低，设计本身要将物业价值做到最大，要通过很多年的项目的经验和历练，才会做到随便拿个项目，一眼就知道这个项目如何做会成功，通过多年项目的经验和积累，一出手做的项目，造价成本才会是最低的，也是最合理、最适合、风险最小的。要造价低，但是同时顾客进来要消费，要参与跟建筑互动，要做好的物业，好物业才能赚钱，商业地产本身有这个需求。

 

　　记者：您如何看待受金融危机影响，在市场竞争愈演愈烈的时期，国内一些机构的并购、合并现象?您认为中国民营机构如何与外资机构竞争？

 

　　刘一适：金融危机会催生并购合并。好的并购意味着双赢。如果合并到一起，1+1>2，这是好事，是社会的进步。

 

　　谈到民营和外资机构的竞争，我理解的境外事务所有两类，一类是专业的，在业界，乃至全世界名气都很大的，还有一类是挂牌的，这两种在中国都有生命力；

 

　　跟第一类合作要认可他们，资本主义发展几百年了，他们的模式确实比我们成熟，我们中国建筑体系还不够完善，不够成熟。他们进来，我们跟他们合作可以学到很多东西，他们这些专家顾问带来的可能不简简单单是技术，有时候带来的是一个产业，我们需要他们的经验，通过他们培训，我们可以学习更多的东西；

 

　　再有，我们所做的项目跟他们所做的不是一个市场，市场定位不一样。现阶段，他们的设计理念和收费不是能被广泛接受的。所以我们跟境外事务所之间不存在竞争，更多是的学习与合作。这是我的看法。

 

　　记者：您怎样看待未来建筑设计界的发展趋势？

 

　　刘一适：未来中国设计师需要往更专业的方向发展，同行之间需要合作共赢，我们中国建筑还不够成熟，需要学习国外更多的技术、理念，需要对境外事务所开放，让他们进来，向他们学习国际的东西，再结合中国的情况去做设计，我们就会更有竞争优势了。

 

　　记者：上海中外建未来三年的战略目标是什么？

 

　　刘一适：商业地产在中国的市场需求很大，我们希望把它做好，也希望可以通过我们的努力，让社会认识到商业地产的价值，提高商业地产的物业水准。07年我们出过一本书叫《商业与建筑》，把我们若干年的积累，把我们认为最有价值的东西和大家一起分享。我们看到中国有很多商业地产项目是失败的，商业地产不像住宅，它做不好是一分钱都得不到的，商业地产造不好，最后只有拆了炸了，这风险很大，对社会财富，对甲方都是一个很大的损失。

 

　　我们希望把我们的经验成果分享出来，让地产开发商对商业地产更了解，对商业地产的风险，可以更好的规避，让开发商更谨慎，找更专业的人去做。

 

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